Investissement locatif : calculer la rentabilité réelle

Estimation indicative. Pour une décision, consultez un notaire, un courtier ou votre banque.

L’exemple suivi dans ce guide

Un appartement ancien acheté 160 000 €, avec 13 480 € de frais de notaire et 10 000 € de travaux, loué 800 € par mois hors charges. Le propriétaire paie 500 € par an de charges de copropriété non récupérables et 1 000 € de taxe foncière. Il prévoit un mois de vacance par an. Il apporte 20 000 € et emprunte 163 480 € sur 20 ans à 3,27 %.

Niveau 1 : le rendement brut

C’est le chiffre des annonces : loyers annuels divisés par le prix. Calculé honnêtement, on divise par le coût total de l’opération (prix, frais de notaire et travaux), soit 183 480 € :

9 600 € ÷ 183 480 € = 5,23 %

Le rendement brut sert à comparer rapidement deux biens, mais il ignore toutes les dépenses du propriétaire.

Niveau 2 : le rendement net de charges

On retire des loyers la vacance locative, les charges non récupérables, la taxe foncière et, le cas échéant, les frais de gestion d’agence et l’assurance loyers impayés. Dans l’exemple, les loyers réellement encaissés sont de 8 800 € et le revenu net de 7 300 € :

7 300 € ÷ 183 480 € = 3,98 %

Ajoutez aussi une provision pour l’entretien : remplacement d’un chauffe-eau, rafraîchissement entre deux locataires, travaux votés en copropriété. Une provision de quelques pourcents des loyers est prudente.

Niveau 3 : le cash-flow

Si l’achat est financé à crédit, la vraie question est : combien l’investissement vous coûte-t-il ou vous rapporte-t-il chaque mois ? Le cash-flow est le revenu net mensuel moins la mensualité du prêt, assurance comprise (970 €).

608 € − 970 € = -361 € par mois avant impôts

Un cash-flow négatif n’est pas forcément un mauvais investissement : vous constituez un patrimoine en remboursant le capital. Mais il faut pouvoir assumer cet effort d’épargne pendant toute la durée du prêt, y compris en cas de vacance prolongée ou d’impayé.

Niveau 4 : après impôts

Les loyers s’ajoutent à vos revenus imposables et supportent les prélèvements sociaux. Le régime fiscal choisi change beaucoup le résultat. Pour l’exemple, avec une tranche marginale d’imposition de 30 % et la première année du crédit (5 258 € d’intérêts) :

Le calcul est simplifié : le loyer d’un meublé est en général plus élevé que celui d’un logement vide, et le régime réel permet aussi de déduire les travaux d’entretien et les frais de gestion.

• Micro-foncier : pour les loyers nus jusqu’à 15 000 € par an. Un abattement forfaitaire de 30 % représente les charges ; le reste est imposé au barème et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
• Régime réel foncier : on déduit les charges réelles (intérêts, assurance, taxe foncière, travaux d’entretien et d’amélioration, gestion). Un déficit hors intérêts s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an. Intéressant dès que les charges dépassent 30 % des loyers.
• LMNP au micro-BIC : pour la location meublée de longue durée, abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes. Les prélèvements sociaux sont de 18,6 % depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026.
• LMNP au réel : en plus des charges, on amortit le bien et le mobilier, ce qui efface souvent l’impôt pendant de longues années. Depuis 2025, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.

Location nue ou meublée ?

La location meublée se loue en général plus cher qu’un logement vide, pour une durée de bail plus courte (un an, ou neuf mois pour un étudiant, contre trois ans en location nue). Elle demande d’équiper le logement selon une liste minimale fixée par décret (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements…) et de renouveler ce mobilier au fil du temps. Le turnover des locataires y est souvent plus élevé, ce qui augmente la vacance et le temps de gestion.

Côté fiscalité, la location meublée est souvent plus favorable, surtout au régime réel grâce à l’amortissement. La location nue se prête mieux à une stratégie de travaux importants, déductibles et créateurs de déficit foncier. Le bon choix dépend du bien, de la ville (étudiants, mobilité professionnelle) et du temps que vous voulez y consacrer.

Lire le résultat

Dans notre exemple, le rendement brut de 5,23 % devient 3,98 % une fois les charges déduites, et l’opération demande un effort d’épargne mensuel après impôts qui dépend fortement du régime fiscal. Ce n’est pas un mauvais investissement pour autant : au bout de 20 ans, le bien est payé et rapporte l’intégralité de son revenu net. La bonne question est de savoir si cet effort mensuel est supportable dans la durée, et si le bien a toutes les chances de rester loué.

Pour juger un projet, refaites le calcul avec des hypothèses prudentes. Si l’opération reste supportable dans ce scénario, elle est solide.

Chaque point de dégradation se traduit directement en effort d’épargne supplémentaire. C’est aussi pour cette raison que les banques ne retiennent en général que 70 % des loyers attendus dans le calcul de votre taux d’endettement.

Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter

1. Le loyer de marché : comparez avec les annonces du quartier et vérifiez si la commune applique l’encadrement des loyers.
2. Le DPE : un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, la classe F suivra en 2028. Des travaux de rénovation énergétique peuvent s’imposer.
3. Les charges de copropriété et les travaux votés ou à venir : lisez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale.
4. La taxe foncière réelle, demandée au vendeur.
5. La demande locative : transports, emplois, écoles, université. Un bon rendement dans une ville qui se vide se paie en vacance.
6. Le règlement de copropriété : certains interdisent ou encadrent la location meublée de courte durée, ou les activités professionnelles. Lisez-le avant de signer si vous visez un usage particulier.

Les erreurs à éviter

• Se fier au rendement brut d’une annonce, calculé sur le seul prix.
• Oublier la vacance et les impayés : un mois sans locataire représente 8 % de loyers en moins sur l’année.
• Négliger la fiscalité : une tranche à 30 % plus les prélèvements sociaux peuvent absorber une grande partie du revenu net.
• Surestimer la revalorisation des loyers : elle est plafonnée par l’indice de référence des loyers (IRL) pour les baux d’habitation.
• Acheter loin sans gestionnaire : les frais de gestion (souvent 6 à 10 % des loyers) sont à intégrer dès le départ.