Calcul HabitatCalcul du rendement locatif
Indiquez le prix, les frais, le loyer et les charges : le rendement brut, le rendement net et le cash-flow mensuel s'affichent aussitôt.
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Estimation indicative. Pour une décision, consultez un notaire, un courtier ou votre banque.
Comment le rendement est-il calculé ?
coût total = prix + frais de notaire + travaux
rendement brut = loyer × 12 ÷ coût total
revenu net = loyer × (12 − vacance) − gestion − charges − taxe foncière
rendement net = revenu net ÷ coût total
cash-flow = revenu net ÷ 12 − mensualité du crédit
Les charges non récupérables sont celles que vous ne pouvez pas refacturer au locataire : une partie des charges de copropriété (gros entretien, honoraires du syndic), l'assurance propriétaire non occupant, la garantie loyers impayés. La mensualité du crédit inclut l'assurance emprunteur ; son détail est donné par le calculateur de coût d'un emprunt.
Exemple concret : un deux-pièces à 200 000 €
- Coût total : 200 000 + 16 000 + 4 000 = 220 000 €
- Rendement brut : 12 000 ÷ 220 000 = 5,45 %
- Revenu net : 11 000 − 770 − 1 200 − 1 000 = 8 030 €, soit 3,65 % net
- Crédit de 220 000 € sur 20 ans à 3 % : 1 275 € par mois, assurance comprise
- Cash-flow : 669 − 1 275 = −606 € par mois
L'investisseur complète 606 € par mois, mais rembourse en parallèle plus de 600 € de capital par mois au début du prêt.
Tableau de référence : rendement brut
Selon le prix et le loyer mensuel, frais de notaire estimés à 8 % du prix, sans travaux.
| Prix | 500 €/mois | 750 €/mois | 1 000 €/mois | 1 500 €/mois |
|---|---|---|---|---|
| 100 000 € | 5,56 % | 8,33 % | 11,11 % | 16,67 % |
| 150 000 € | 3,7 % | 5,56 % | 7,41 % | 11,11 % |
| 200 000 € | 2,78 % | 4,17 % | 5,56 % | 8,33 % |
| 300 000 € | 1,85 % | 2,78 % | 3,7 % | 5,56 % |
Questions fréquentes
Comment calculer un rendement locatif brut ?
Loyer annuel ÷ prix d’achat total × 100 : un appartement loué 800 € par mois et acheté 160 000 € frais compris rapporte 9 600 ÷ 160 000 = 6 % brut.
Quelle différence entre rendement brut et net ?
Environ 1,5 à 2 points en général : 5,45 % brut et 3,65 % net pour un bien de 220 000 € (frais et travaux compris) loué 1 000 € par mois, après vacance, gestion, charges et taxe foncière.
Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif ?
Il n’existe pas de seuil universel : 3 % brut dans une grande ville très demandée peut être aussi sûr que 8 % dans une ville où la vacance est fréquente. Comparez surtout le rendement net au taux de votre crédit.
Qu’est-ce que le cash-flow d’un investissement locatif ?
La différence chaque mois entre les loyers nets de charges et la mensualité du crédit. Négatif, il signifie que vous complétez de votre poche, tout en remboursant du capital qui se constitue en patrimoine.
Quelle vacance locative prévoir ?
Souvent un mois par an, pour les changements de locataire et les petits travaux, davantage en location courte durée ou dans un marché peu tendu.
Les impôts sont-ils compris dans le rendement net ?
Non : les loyers sont imposables (micro-foncier, régime réel, location meublée) et soumis aux prélèvements sociaux. Selon votre situation, la fiscalité réduit nettement la rentabilité.