Acheter sa première maison : le budget complet

Estimation indicative. Pour une décision, consultez un notaire, un courtier ou votre banque.

Étape 1 : calculer ce que vous pouvez emprunter

Les banques appliquent les règles du Haut Conseil de stabilité financière : la mensualité, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % des revenus nets du foyer, et la durée ne doit pas dépasser 25 ans (27 ans pour un achat dans le neuf ou avec de gros travaux, avec un différé).

Prenons un couple qui gagne 4 000 € nets par mois, sans autre crédit, avec 30 000 € d’apport. Sa mensualité maximale est de 1 400 €. Sur 25 ans au taux moyen de 3,35 % (août 2026) avec une assurance de 0,3 %, cela permet d’emprunter environ 270 471 €.

La banque regarde aussi le reste à vivre (ici 2 600 € par mois), la stabilité des revenus (CDI, ancienneté, période d’essai terminée) et la gestion des comptes sur les derniers mois : pas de découvert, une épargne régulière.

Étape 2 : passer du budget au prix du bien

Le budget total est la somme du prêt et de l’apport : 270 471 € + 30 000 € = 300 471 €. Mais ce budget doit couvrir à la fois le prix du bien et les frais de notaire. Dans l’ancien, ces frais représentent 7 à 8 % du prix : notre couple peut viser un bien d’environ 278 266 €, avec 22 205 € de frais de notaire.

Dans le neuf, les frais de notaire tombent à 6 617 € pour le même prix, car les droits de mutation sont réduits. En contrepartie, le prix au m² du neuf est en général plus élevé.

Étape 3 : lister tous les frais

Ajoutez à cela le déménagement, l’assurance habitation (exigée dès la remise des clés), les frais de raccordement et d’ouverture des compteurs, et la taxe foncière, due par le propriétaire au 1^er janvier, dont une partie est souvent remboursée au vendeur au prorata lors de la vente.

Étape 4 : l’apport, combien et pour quoi faire

La plupart des banques demandent un apport au moins égal aux frais de notaire et de garantie, souvent 10 % du prix. Ici, l’apport de 30 000 € couvre les 22 205 € de frais de notaire et une bonne partie de la garantie. Un apport plus important réduit le capital emprunté, donc les intérêts, et rassure la banque.

L’apport peut venir de l’épargne, d’une donation familiale, de l’épargne salariale (déblocage anticipé possible pour l’achat de la résidence principale) ou d’un plan épargne logement.

Étape 5 : les aides pour une première acquisition

• Prêt à taux zéro (PTZ) : réservé à ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis deux ans, sous plafond de ressources. Il finance une partie de l’achat d’un logement neuf partout en France, ou d’un logement ancien avec travaux importants dans les communes des zones B2 et C. Pour une maison neuve, la part financée est plus faible que pour un appartement.
• Prêt d’accession sociale (PAS) : sous conditions de ressources, avec des frais de garantie réduits.
• Prêt Action Logement : pour les salariés d’entreprises privées de 10 salariés et plus, à taux réduit, sous conditions.
• Frais de notaire réduits : dans certains départements, les primo-accédants bénéficient d’un taux de droits de mutation plus bas. Le calculateur de frais de notaire en tient compte.

Les conditions de ces aides évoluent chaque année : vérifiez-les sur service-public.fr ou auprès de votre banque avant de bâtir votre plan de financement.

Étape 6 : prévoir les travaux et une réserve

Une maison ancienne demande presque toujours des travaux : rafraîchissement, mise aux normes électriques, isolation. Le diagnostic de performance énergétique (DPE), fourni par le vendeur, donne une première idée. Un logement classé G ne peut déjà plus faire l’objet d’un nouveau bail, la classe F suivra en 2028, et ces logements coûtent cher à chauffer.

Le plan de financement de l’exemple

Les frais de garantie et de dossier ne sont pas compris dans ce tableau : ils viennent en plus et se financent en général sur l’apport. C’est pourquoi un apport légèrement supérieur aux frais de notaire est conseillé. La mensualité de 1 400 € reste sous le plafond de 35 % des revenus.

Négocier son prêt

Le taux n’est pas le seul levier. Comparez les offres sur le TAEG, qui inclut les intérêts, l’assurance, la garantie et les frais de dossier : c’est le seul chiffre qui permet de comparer deux banques. Demandez aussi :

• la suppression ou la réduction des frais de dossier, souvent accordée pour un bon profil ;
• la modularité des échéances, qui permet d’augmenter ou de baisser la mensualité selon l’évolution de vos revenus ;
• l’absence d’indemnités de remboursement anticipé, utile si vous revendez ou renégociez plus tard ;
• la délégation d’assurance : la loi vous permet de choisir un autre assureur à garanties équivalentes, et de changer d’assurance à tout moment pendant le prêt.

Un courtier peut mettre plusieurs banques en concurrence ; ses honoraires, souvent de l’ordre de 1 % du montant emprunté, s’ajoutent alors au budget.

Le calendrier d’un achat

1. Simulation et accord de principe : rencontrez votre banque ou un courtier avant de visiter, pour connaître votre budget réel.
2. Offre d’achat et compromis de vente : un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix est souvent demandé à la signature. Vous disposez ensuite de 10 jours de rétractation.
3. Demande de prêt : le compromis prévoit une condition suspensive d’obtention du prêt, avec un délai (souvent 45 à 60 jours).
4. Offre de prêt : vous devez attendre 10 jours après sa réception avant de l’accepter.
5. Acte authentique chez le notaire, en général 2 à 3 mois après le compromis : vous recevez les clés.

Les erreurs à éviter

• Raisonner en prix affiché sans ajouter les frais de notaire et de garantie.
• Viser une mensualité au maximum de 35 % sans regarder votre budget réel : une mensualité confortable est souvent plus basse.
• Accepter l’assurance de la banque sans comparer : sur 25 ans, l’écart atteint plusieurs milliers d’euros.
• Sous-estimer les travaux d’une maison ancienne et l’évolution des charges (taxe foncière, énergie).