Calcul HabitatAcheter ou louer : que rapporte chaque choix ?
Indiquez le prix du bien, votre crédit et le loyer équivalent : le patrimoine de l'acheteur et celui du locataire s'affichent sur 20 ans, avec un graphique.
Étape suivanteCapacité d’emprunt →
Estimation indicative. Pour une décision, consultez un notaire, un courtier ou votre banque.
Comment la comparaison est-elle calculée ?
La simulation avance mois par mois :
- Acheteur : l'apport paie les frais de notaire et une partie du prix, le reste est emprunté. Il paie chaque mois la mensualité et ses charges.
- Locataire : il place son apport et paie un loyer qui augmente chaque année.
- Chaque mois, celui qui dépense le moins place la différence, au rendement choisi.
patrimoine acheteur = valeur du bien − capital restant dû + épargne
patrimoine locataire = épargne accumulée
Le crédit est calculé comme dans le simulateur de coût d'emprunt. Frais de revente et fiscalité ne sont pas inclus.
Exemple concret : 250 000 € ou 900 € de loyer
Avec les hypothèses pré-remplies (apport 30 000 €, crédit sur 20 ans, loyers +1,2 %/an, bien +1 %/an, épargne 2,5 %/an) :
- Après 5 ans : acheter 68 849 €, louer 76 670 €
- Après 10 ans : acheter 136 665 €, louer 125 861 €
- Après 15 ans : acheter 214 816 €, louer 177 682 €
- Après 20 ans : acheter 305 048 €, louer 232 243 €
L'achat devient plus avantageux à partir de la 8e année.
Questions fréquentes
Au bout de combien de temps l’achat devient-il rentable ?
Au bout de 8 ans dans notre exemple (bien de 250 000 €, loyer équivalent de 900 €, crédit sur 20 ans, bien revalorisé de 1 % par an). Le délai dépend surtout du rapport entre loyer et prix, et de la durée pendant laquelle vous garderez le logement.
Les frais de notaire sont-ils perdus ?
Oui, ils ne se retrouvent pas dans la valeur du bien : environ 20 120 € pour 250 000 € dans l’ancien. C’est pourquoi acheter pour revendre au bout de deux ou trois ans est rarement avantageux.
Vaut-il mieux acheter ou louer sa résidence principale ?
Acheter devient intéressant si vous gardez le logement plusieurs années, si les loyers sont élevés par rapport aux prix et si le taux du crédit est modéré. Testez vos chiffres dans le simulateur.
Pourquoi le locataire place-t-il de l’argent dans la simulation ?
Pour comparer à effort d’épargne égal : le locataire place son apport et la différence entre le coût de l’achat et son loyer. Si le loyer coûte plus cher que l’achat, c’est l’acheteur qui place la différence.
Quel rendement d’épargne retenir ?
Un rendement net d’impôts réaliste pour votre profil : celui d’un livret réglementé pour une épargne sans risque, davantage pour des placements plus risqués. Plus il est élevé, plus la location devient intéressante.